Rambler's Top100
Статьи
Николай НОСОВ  11 августа 2022

Многоквартирное жилье становится умнее

У строителей многоквартирных домов растет интерес к системам «умного» дома, повышающим энергоэффективность и престижность продаваемого жилья.

Престижная площадка и высокая готовность к использованию современных цифровых технологий – залог успеха на рынке недвижимости. Это поняла компания Sabey, создавшая в 2014 г. новый формат digital factory, объединяющий большие вычислительные мощности и престижные офисные площади на Манхэттене в Нью-Йорке. Российские маркетологи подхватили идею, и начали появляться цифровые здания, такие как «Голден Гейт» на Таганке, ставший первым российским бизнес-центром, получившим сертификат цифровой недвижимости Cloud Ready Building Level 2. Проходят сертификацию и другие объекты, например коворкинги Industrial City в Подмосковье.
Элитный жилой комплекс «Серебряный фонтан»

Перспективна цифровизация и для рынка элитного жилья. Не все могут построить небоскреб на Манхэттене или домик с видом на Кремль, подчеркнуть свою элитность наличием в жилом комплексе (ЖК) яхт-клуба и маяка (ЖК «Алые паруса») или гольф-клуба (ЖК Woods Moscow). Элитность достигается близостью к центру, авторским дизайном зданий, хорошей экологией, закрытостью территории, повышенной безопасностью. Важное дополнение – развитая экосистема внутренних сервисов, базирующихся на цифровых технологиях.

Продавцы квартир «River Park Towers Кутузовский» акцентируют внимание на всесезонных беседках-иглу с Wi-Fi в зонах отдыха жильцов на крышах небоскребов и открывающемся оттуда виде на Москва-Сити. Стандартом для элитных многоквартирных жилых домов стали охватывающая места общего пользования комплекса охранная система видеонаблюдения, СКУД, видеодомофоны, внутридомовые цифровые сервисы и широкополосный доступ в интернет.

Элитное жилье наиболее полно охвачено цифровыми технологиями. Как правило, в таких ЖК развернуты комплексные системы «умного» дома, включающие установки фильтрации воды, многоступенчатые системы очистки и увлажнения воздуха, вакуумные системы мусороудаления, IP-домофонию и прочие повышающие комфорт и безопасность сервисы. Но они используются и в менее дорогой недвижимости классов «бизнес», «комфорт» и даже «эконом». Правда, уровень цифровизации непосредственно зависит от класса жилья. Так, если эконом-класс ограничивается системами безопасности (домофон и камера видеонаблюдения), то в комфорт-классе появляются отдельные решения, связанные с кондиционированием, поддержанием температурного режима зданий, приточной вентиляцией, мониторингом инженерных сетей. Все чаще применяются системы интеллектуального учета использования ресурсов, которые стали обязательными для установки в новостройках в 2021 г. 

Жилье бизнес-класса дополнительно оснащается силовыми и слаботочными розетками, датчиками движения, моторизированными карнизами, запорной арматурой для воды и системой контроля протечек, системами управления климатом (теплыми полами, отоплением, кондиционированием) и видеонаблюдения (за местами общего пользования и квартирой), а также мультирум-системой, которая предназначена для перераспределения и передачи видео/аудиосигнала от источника к телевизору и динамикам, находящимся в разных частях квартиры или дома. 

Наличия дата-центра в непосредственной близости от даже элитного ЖК не требуется. Как правило, для обработки основного объема информации хватает edge-устройств и пары серверов в офисе управляющей компании. А облако используется для передачи данных с датчиков и устройств интернета вещей внешним поставщикам, например энергосбытовым или газовым компаниям, и для связи с мобильными устройствами жильцов. При этом цифровизация становится дополнительным элементом повышения престижности площадки, особенно в глазах молодого поколения, не представляющего жизни без смартфона. 

Основные тенденции рынка «умной» недвижимости

Объем мирового рынка «умной» недвижимости постоянно растет. По данным Fortune Business Insights, в 2021 г. он оценивался в $67,6 млрд, а к 2026-му, как ожидается, увеличится до $177,8 млрд, при этом совокупный годовой темп роста составит 22,2% (рис. 1).
Источник: Fortune Business Insights
Рис. 1. Объем мирового рынка «умной» недвижимости, $ млрд

Драйверами развития рынка эксперты считают пандемию COVID-19, заставившую больше внимания уделять вопросам безопасности, и стремление использовать более энергоэффективные решения, снижающие вклад в глобальное потепление. Ведь согласно исследованию Schneider Electric, 36% углеводородных выбросов приходится на здания. Помимо экологической составляющей, высокое потребление энергии значительно увеличивает общую стоимость эксплуатации и обслуживания зданий, особенно в свете сегодняшнего роста цен на энергоносители, обусловленного геополитическими изменениями.

Согласно отчету IBM, внедрение «умных» технологий с использованием ИИ и loT способно снизить потребление энергии на 40% и на 10–30% уменьшить затраты на техническое обслуживание. А в отчете Deloitte указывается, что внедрение «умных» технологий и устройств loT позволило в некоторых проектах за три года уменьшить энергопотребление на 70%. Так что стремление к энергосбережению будет способствовать проникновению IoT на рынок недвижимости.

Сдерживающим фактором выступает рост числа кибератак. По данным аналитиков «Лаборатории Касперского», такому риску подвержены четыре из 10 «умных» задний. Взлом системы даст возможность злоумышленнику контролировать перемещения жильца по общедомовой территории, открыть дверь его квартиры, восстановить точный распорядок дня – когда проснулся, что заказывал в интернете, какие телевизионные каналы смотрел. Не говоря уже о персональных данных – даже сам факт владения человеком элитной недвижимостью может использоваться для преступных действий. 

Российский рынок 

Российский рынок «умного» жилья также становится все более привлекательным для инвесторов. По данным МТС, в 2021 г. его объем составил 29,4 млрд руб., а в 2025 г. достигнет 95,6 млрд руб. (рис. 2).
Источник: МТС
Рис. 2. Динамика рынка «умных» зданий в сегменте жилой недвижимости, млрд руб. 

Процессы цифровизации поддерживаются на государственном уровне. Согласно Федеральному закону от 27.12.2018 № 522, «многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию после осуществления строительства, должны быть оснащены... приборами учета электрической энергии, которые обеспечивают возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии». То есть в новостройках счетчики в системе сбора показаний использования электроэнергии уже должны быть немного «умными». Для того чтобы жильцам не нужно было отслеживать период подачи сведений о потреблении ресурсов, остается установить счетчики воды и газа, способные передавать собранные данные, а затем связать их с цифровой платформой.

Застройщикам цифровизация выгодна. При внедрении умной инфраструктуры себестоимость квадратного метра жилья увеличивается ненамного, но значительно повышаются его комфортность и престижность. Появляется вау-фактор, способствующий продаже. Кроме того, для управляющих компаний такая инфраструктура привлекательна благодаря тому, что она позволяет привязать жильцов за счет предоставляемых сервисов и дает возможность заработать на дополнительных услугах.

Строительные компании не имеют компетенций в области информационных технологий, поэтому для работ, связанных с цифровизацией зданий, привлекают интеграторов, в качестве которых зачастую выступают операторы связи. Последние свой главный козырь – опыт в области связи – дополняют экспертизой в проектировании и развертывании ИТ-систем, предоставляя заказчикам комплексное решение.

«Мы знаем, как увязать в умную цифровую инфраструктуру все что нужно для застройщика. Благодаря модульности продукта заказчики выбирают только нужные приложения. Для каждого собирается индивидуальный набор сервисов на единой цифровой платформе», – дал комментарий нашему изданию руководитель стратегии IoT и промышленной автоматизации МТС Антон Салов.

Примером комплексного проекта может служить ЖК «Серебряный фонтан». На единой цифровой платформе развернуты системы контроля доступом и видеодомофоны, причем житель может увидеть посетителя через мобильное приложение в любой точке планеты. При приближении жильца «умные» двери открываются, реагируя на его смартфон, а «умный» лифт не только ждет посетителя, но и автоматически поднимает его на нужный этаж. Полезная функция для последователей религии, запрещающей в определенные дни любую работу, в том числе нажатие кнопок лифта.

Для развертывания ИТ-инфраструктуры требуется минимум проводов – площадь жилого комплекса покрыта сетью беспроводной связи стандарта NB-IoT. Благодаря высокой энергоэффективности батарейки в устройствах меняют редко: раз в шесть-десять лет. Показания датчиков и счетчиков видит обслуживающая (управляющая) компания, энергосбытовые компании и сам житель в приложении. Диспетчер управляющей компании получает изображения с видеокамер ЖК, отслеживает исполнение заявок жильцов, сигналы с датчиков, показания счетчиков и состояние выставленных счетов (рис. 3). 
Рис. 3. В диспетчерской ЖК «Серебряный фонтан»

Заявки жильцов, например на уборку мусора, ликвидацию засора или замену перегоревшей лампочки на лестничной клетке, через приложение в смартфоне поступают в цифровую платформу. В едином информационном поле оказываются показания счетчиков, датчиков задымления и протечки воды, заявки на пропуск через ворота ЖК автотранспорта, данные о платежах. На базе цифровой платформы управляющая компания предоставляет дополнительные услуги, скажем, вывоз негабаритного и строительного мусора, ремонтные работы в квартире, разработку и согласование перепланировки и проектов инженерных систем. В случае нештатных ситуаций – срабатывания в квартире датчика движения, задымления, протечки воды – информация поступает в диспетчерскую и непосредственно на мобильное устройство жильца. Диспетчер принимает меры – вызывает пожарных, наряд полиции или перекрывает подачу воды в квартиру. 

Архитектура и технологии

В решении МТС не нужно развертывать дополнительную инфраструктуру для подключения устройств – поддержку протокола NB-IoT обеспечивают существующие базовые станции компании. Стандарт сотовой связи NB-IoT популярен в мире. По данным GSMA, к марту 2022 г. в коммерческую эксплуатацию было запущено 110 таких сетей. Согласно IoT Аnalytics, на долю NB-IoT в 2021 г. приходилось 47% беспроводных LPWAN-подключений устройств интернета вещей в мире (рис. 4). Значительная часть внедрений приходится на Китай, где основными областями применения технологии стали учет водоснабжения и газа, обнаружение дыма и прокат велосипедов. Другая технология, LoRa, немного уступает по числу подключений (36%), но лидирует по распространению в мире (по данным LoRa Alliance, она используется в 170 странах).
 
Источник: IoT Аnalytics
Рис. 4. Структура LPWAN-подключений, 2021

В России технологию LoRa использует компания Intelvision, реализовавшая концепцию «умного» жилого комплекса в ЖК Miras Park и Dostyk Residence в Алма-Ате. В работе находятся ЖК «Парад Планет» в Москве и «Сосновый Бор» в Санкт-Петербурге. Системами «умного» дома жильцы могут управлять через приложение на смартфоне (рис. 5) или установленный в квартире IP-домофон. Интересное решение компании – «умный» паркинг, включающий оптимальную организацию парковки, управление временем парковки, удобный поиск парковочных мест, «умное» освещение, RFID- и видеоиндентификацию. Для набирающих популярность электромобилей предусмотрены AC/DC-зарядные станции.
Источник: Intelvision
Рис. 5. Мобильное приложение для управления системами «умного» дома

Менее распространены сети на базе технологии Sigfox, используемые в 75 странах, большая часть из которых находится в Европе. Драйвером спроса на услуги LTE-M является прекращение предоставления услуг 2G в Северной Америке, Европе и некоторых странах Азиатско-Тихоокеанского региона. Технология LTE-M в основном задействуется для мониторинга промышленного оборудования. 

По проводной и беспроводной связи первичные данные собираются и обрабатываются на месте, а более высокоуровневая обработка происходит в облаке. Например, данные ЖК «Серебряный фонтан» обрабатываются в ЦОДе МТС «Авантаж»в подмосковном Лыткарино. 

Как сообщил А. Салов, на уровне рабочей группы при Минцифры России и АНО «Умный многоквартирный дом» разрабатывается концепция «умного» многоквартирного здания, которая предполагает использование для таких зданий edge-архитектуры. В ЖК выделяется специальное помещение для установки оборудования edge-платформы, управляющей автоматизированной системой жизнеобеспечения здания. «Самая правильная архитектура для «умного» здания – это edge», – считает А. Салов.

По оценке МТС, не смотря на рост интереса к системам «умного» дома со стороны застройщиков, доля новостроек, в проекты которых закладываются такие решения, пока не превышает 5%. Так что потенциал для дальнейшего роста есть.
Заметили неточность или опечатку в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter. Спасибо!